Jak nabyć nieruchomość rolną?
Jak nabyć nieruchomość rolną?
Aby w ogóle mówić o nabyciu nieruchomości, należy odpowiedzieć sobie na podstawowe pytanie ? co to jest nieruchomość rolna? Przede wszystkim są to grunty, które służą lub będą służyć do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie, zarówno jeśli chodzi o chów zwierząt, jak i hodowanie roślin. W związku z tym zakup nieruchomości rolnej musi wiązać się ze spełnieniem określonych wymagań, o których będzie w dalszej części artykułu.
30 kwietnia 2016 r. weszły w życie znowelizowane przepisy o kształtowaniu ustroju rolnego. Zgodnie z art. 2a niniejszej ustawy nabyć ziemię rolną może jedynie osoba będąca rolnikiem indywidualnym, chyba że ustawa stanowi inaczej. Jednocześnie powierzchnia nabywanej nieruchomości oraz już posiadanych gruntów rolnych nie może przekraczać 300 ha.
- Ograniczenia te nie dotyczą jednak nabycia omawianych nieruchomości przez:
- Osoby bliskie zbywcy,
- Jednostkę Samorządu Terytorialnego,
- Skarb Państwa lub Krajowy Ośrodek,
- Kościoły i związki wyznaniowe,
- Parki narodowe.
Jak również obostrzenia te nie dotyczą nabycia w drodze dziedziczenia, zapisu windykacyjnego. Ustawy nie stosuje się do gruntów rolnych, których powierzchnia nie przekracza 0,3 ha. Zatem umowa kupna sprzedaży nieruchomości rolnej będzie mniej skomplikowana niż w przypadku wielkopowierzchniowych gruntów.
Nieruchomość rolna może być także sprzedawana przez Agencję Nieruchomości Rolnych, pozostałe za zgodą ministra właściwego do spraw rozwoju wsi.
Jednakże, obecnie obowiązujące przepisy przewidują również możliwość nabycia gruntu rolnego przez osobę, która nie jest rolnikiem. Aby tego dokonać, należy uzyskać zgodę Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (do 1 września 2017 r. Agencji Rynku Rolnego). Zgoda taka zostaje wyrażona w formie decyzji administracyjnej. Decyzja taka może zostać wydana na wniosek zarówno zbywcy jak i nabywcy, jednakże muszą zostać spełnione określone warunki. Zbywca musi wykazać, że nie było możliwości zbycia nieruchomości podmiotom, które zostały wymienione wyżej oraz że nie dojdzie do nadmiernej koncentracji gruntów, jednocześnie musi on dać rękojmię należytego prowadzenia działalności rolniczej. Natomiast jeśli to nabywca chce wystąpić z wnioskiem to musi on posiadać kwalifikacje rolnicze, dać rękojmię należytego prowadzenia działalności rolniczej, a także zobowiązać się do zamieszkiwania przez okres 5 lat, na terenie gminy, na której nieruchomość się znajduje.
Warto również zaznaczyć, że prawo pierwokupu gruntu rolnego przysługuje dzierżawcy gruntu oraz Krajowemu Ośrodkowi, który działa na rzecz Skarbu Państwa.
Jednocześnie nabywca nieruchomości rolnej jest na podstawie ustawy zobowiązany do prowadzenia działalności rolniczej przez okres 10 lat od dnia nabycia nieruchomości. Jeżeli grunt jest nabywany przez osobę fizyczną, przez cały ten okres działalność rolnicza musi być wykonywana przez nią osobiście. Zwolnić nabywcę z tego obowiązku może jedynie sąd, jeżeli niemożność prowadzenia działalności wynika ze zdarzeń losowych. Zakup nieruchomości rolnej niesie więc za sobą pewne zobowiązania, które powinniśmy realizować w określonym czasie.
Jak pokazuje praktyka ostatnich miesięcy w znakomitej większości przypadków Agencja Rynku Rolnego wyrażała zgodę na zakup gruntów rolnych. Jednakże od września br. wspomniane wnioski rozpatruje Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa i nie jest pewne czy będzie on równie chętnie wydawać zgody na nabycie nieruchomości rolnej.
AKTUALIZACJA
25 kwietnia 2019 r. Sejm przyjął nowelizację ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. W jej wyniku od 26 czerwca 2019 r. można swobodnie sprzedawać i nabywać działki rolne o powierzchni do 1 ha. Do 25 czerwca 2019 r. swobodny obrót dotyczył wyłącznie działek o powierzchni do 0,3 ha. Oznacza to, że większe działki rolne w miastach będą wciąż niedostępne dla deweloperów. Nabywca, niezależnie od wielkości działki, nie będzie mógł jej sprzedać i będzie zobowiązany prowadzić na niej działalność rolniczą przez 5 lat. Jednak za zgodą dyrektora Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa będzie można zbyć taką nieruchomość przed upływem 5 lat. Ustawa nie wprowadza ograniczeń co do liczby kupowanych działek w mieście, natomiast na terenie wiejskim na cele nierolne będzie można kupić tylko jedną działkę.
Nowela rozszerza też katalog osób, na rzecz których może być zbyta nieruchomość – o rodzeństwo rodziców oraz pasierbów. Za zgodą dyrektora KOWR nieruchomości rolne będą mogły nabywać uczelnie na cele dydaktyczne oraz państwowe lub samorządowe osoby prawne na cele publiczne.
Rozszerzeniu uległ Krąg podmiotów mogących nabywać nieruchomości rolne o m.in.
spółkę prawa handlowego:
a) której wyłącznym udziałowcem albo akcjonariuszem jest Skarb Państwa, będącą operatorem systemu przesyłowego albo posiadającą koncesję na przesyłanie paliw ciekłych
b) która jest operatorem systemu dystrybucyjnego gazowego w przypadku nabycia nieruchomości rolnej na cele związane z budową, modernizacją lub rozbudową systemu dystrybucyjnego gazowego,
c) spółkę kapitałową lub grupę kapitałową, w przypadku nabycia nieruchomości rolnej na cele związane z budową, modernizacją lub rozbudową mienia w sektorze energii elektrycznej, ropy naftowej, paliw gazowych
przez osobę, która zbyła nieruchomość rolną na cele związane z realizacją Inwestycji lub Inwestycji Towarzyszącej w rozumieniu ustawy z dnia 10 maja 2018 r. o Centralnym Porcie Komunikacyjnym (Dz.U. poz. 1089 ) – w okresie 3 lat od dnia zawarcia umowy – albo została z niej wywłaszczona na te same cele,
przez Spółkę Celową, o której mowa w ustawie z dnia 10 maja 2018 r. o Centralnym Porcie Komunikacyjnym,
spółdzielnię produkcji rolnej w wyniku:
a) wykonania prawa pierwokupu,
b) zbycia wkładu gruntowego przez członka tej spółdzielni,
członka spółdzielni produkcji rolnej, mającego wkład gruntowy w tej spółdzielni, w przypadku zbycia na jego rzecz wkładu gruntowego przez innego członka tej samej spółdzielni;