W umowie o roboty budowlane wykonawca zobowiązuje się do oddania inwestorowi obiektu powstałego w wyniku wykonania ustalonego zakresu robót, a inwestor do dokonania czynności związanych z przygotowaniem i prowadzeniem robót oraz do odebrania zbudowanego obiektu i do zapłaty umówionego wynagrodzenia.
Najistotniejsze jest, że stanowi umowę pochodną od umowy o dzieło, od której wyodrębniła się w procesie swojego rozwoju historycznego jako osobna umowa nazwana. W związku z tym umowa o dzieło i umowa o roboty budowlane są bardzo powiązane, w praktyce należy zwracać uwagę na przenikanie się zakresów tych umów.
Celem umowy jest wzniesienie „obiektu budowlanego”, czyli budynku lub innej budowli względnie kompleksu obiektów. Umowa może także przewidywać wybudowanie tylko części obiektu budowlanego, w szczególności segmentu domu szeregowego czy jednego z apartamentów.
Stronami umowy o roboty budowlane jest inwestor, który zobowiązany jest do dostarczenia wykonawcy niezbędnych dokumentów oraz do terminowej zapłaty wynagrodzenia oraz wykonawca, którego głównym obowiązkiem jest realizowanie obiektu budowlanego zgodnie z projektem i sztuką budowlaną.
W myśl obecnej regulacji umowę o roboty budowlane mogą zawierać zarówno osoby fizyczne, jak i prawne.
Zgodnie z art. 647 z in. 1 Kodeksu cywilnego, W umowie o roboty budowlane, zawartej między inwestorem a wykonawcą (generalnym wykonawcą), strony ustalają zakres robót, które wykonawca będzie wykonywał osobiście lub za pomocą podwykonawców.
Do zawarcia przez wykonawcę umowy o roboty budowlane z podwykonawcą jest wymagana zgoda inwestora. Jeżeli inwestor, w terminie 30 dni od przedstawienia mu przez wykonawcę umowy z podwykonawcą lub jej projektu, wraz z częścią dokumentacji dotyczącą wykonania robót określonych w umowie lub projekcie, nie zgłosi na piśmie sprzeciwu lub zastrzeżeń, uważa się, że wyraził zgodę na zawarcie umowy.
Natomiast do zawarcia przez podwykonawcę umów z dalszymi podwykonawcami wymagana jest – zarówno zgoda inwestora, jak i wykonawcy.
Termin 30 dni liczony jest zatem osobno w odniesieniu do inwestora, wykonawcy oraz dalszych podwykonawców. Skutek upływu tego terminu w postaci zgody następuje osobno w odniesieniu do każdej z tych osób. Każda z nich może także przed upływem tego terminu złożyć oświadczenie, zawierające tę zgodę albo odmowę jej wyrażenia.