Służebność jest ograniczonym prawem rzeczowym. Nauka prawa cywilnego definiuje prawa rzeczowe ograniczone jako prawa rzeczowe zapewniające uprawnionemu tylko ściśle określony zakres uprawnień względem rzeczy. To właśnie jest zasadnicza różnica między prawami rzeczowymi ograniczonymi a pozostałymi prawami rzeczowymi.
Kodeks cywilny wskazuje trzy rodzaje służebności: gruntową, osobistą oraz służebność przesyłu.
Służebności gruntowe zaliczane są do najstarszych praw rzeczowych. Stanowią one, iż nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości (nieruchomości władnącej) prawem, którego treść polega bądź na tym, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, bądź na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań, bądź też na tym, że właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości władnącej przysługują na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności.
Służebność gruntowa może mieć jedynie na celu zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej lub jej oznaczonej części.
Służebności osobiste oznaczają, iż nieruchomość można obciążyć na rzecz oznaczonej osoby fizycznej prawem, którego treść odpowiada treści służebności gruntowej. Niedopuszczalne jest ustanowienie służebności na rzecz osoby prawnej.
Celem służebności osobistej jest zaspokojenie osobistych potrzeb osoby uprawnionej. Sposób wykonywania i zakres służebności osobistej oznacza się mając na uwadze osobiste potrzeby uprawnionego z uwzględnieniem zasad współżycia społecznego i zwyczajów miejscowych.
Służebność przesyłu pozwala na umożliwienie prawnego uregulowania dostępu do nieruchomości, na której posadowione są słupy napięcia, przez które przechodzą urządzenia, wybudowane i eksploatowane przez przedsiębiorstwa przesyłowe.
Przedsiębiorca przesyłowy może korzystać z nieruchomości, na której posadowione są urządzenia przesyłowe w zakresie niezbędnym dla zapewnienia prawidłowego funkcjonowania tych urządzeń.
Zagadnienie służebności przesyłu jest w praktyce skomplikowane. Dzieje się tak dlatego, że kodeks cywilny zawiera tylko kilka zdań w tym zakresie a więc podstawą do rozstrzygnięć stało się orzecznictwo Sądu Najwyższego. Problem sprowadza się przede wszystkim do tego, że np. spółki energetyczne bronią się zwykle zarzutem tzw. zasiedzenia służebności przesyłu.